住建部擬擴大公積金援建保障房試點

在住房公積金貸款支援保障性住房建設(shè)于28個城市試點將近兩年之后，面對歷史上最高的保障房在建任務(wù)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱住建部)已經(jīng)開始籌劃進一步擴大公積金貸款支援保障房的試點范圍，以解地方政府資金的燃眉之急。

　　目前，住建部部長姜偉新已經(jīng)對相關(guān)工作做出部署。由于保障房在建工程量帶來的投資遠高于開工量，因此，地方政府面臨的壓力巨大。而2011年各地房地產(chǎn)市場降溫帶來的土地出讓收入遇冷，地方財政對于保障房的承受力也有所下降。

　　與此同時，作為住房公積金的中央主管部門，住建部也已經(jīng)在進行《住房公積金管理條例》的修訂準備工作，在適時報請國務(wù)院批準后，從制度層面使“住房公積金貸款支持保障房建設(shè)”在制度上不再存在障礙。

　　試點擴大

　　針對這28個城市進行的試點，住建部正著手總結(jié)和評估并將上報國務(wù)院批準。

　　“姜偉新部長已經(jīng)在布置2012年工作時，對擴大住房公積金貸款支持保障房建設(shè)試點范圍提出了要求并進行了部署。”1月12日上午，住建部一位官員向《中國經(jīng)營報》記者證實。在此之前，住建部已經(jīng)會同各地方政府，對28個城市的試點情況進行匯總。

　　2009年底，由住建部牽頭，國家發(fā)改委、人民銀行等多部門共同印發(fā)了《關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點工作的實施意見》。記者了解到，按照中央政府規(guī)定的模式，試點城市在優(yōu)先保證職工提取和個人住房貸款、留足備付準備金的前提下，可將50%以內(nèi)的住房公積金結(jié)余資金貸款支持保障房建設(shè)。

　　此后，住建部于2010年1月批復(fù)了北京、重慶、天津、唐山等28個城市提出的試點申請，試點申請所涉及動用的住房公積金貸款總額，約493億元。“這些貸款資金，總計投向了133個保障性安居工程項目，目前絕大部分已經(jīng)進入封頂或竣工階段。”前述住建部官員向記者表示。

　　記者了解到，針對這28個城市進行的試點情況，住建部目前已經(jīng)著手會同試點的地方政府，對于近兩年來的試點情況進行總結(jié)和評估。在完成總結(jié)評估的情況下，將起草相關(guān)匯報材料上報國務(wù)院，并據(jù)此適時報請國務(wù)院批準，繼續(xù)擴大住房公積金貸款支持保障房建設(shè)的范圍。

　　北京市住建委一位不愿具名的官員向記者表示，在強化監(jiān)管、確保專款專用，并由地方政府信譽作為實際擔保的情況下，基本可以確保住房公積金作為貸款支持保障房建設(shè)的安全程度。

　　“保障房是定向銷售和分配的，而且我們在之前就進行了購買者的輪候，因此，銷售不成問題，在銀行按揭貸款進入后，償還以公積金貸款專項投放的開發(fā)貸款是沒有問題的，不會對住房公積金的安全造成過大的風險。”他說。

　　資金開源

　　2011年開工的項目轉(zhuǎn)結(jié)至2012年，導(dǎo)致2012年資金需求量不僅不會下降，甚至將超過2011年的需求。

　　在28個城市試點將近兩年之后，住建部之所以開始籌劃擴大住房公積金貸款支持保障房的試點范圍，與地方政府完成在建保障性安居工程的巨額指標直接相關(guān)。“按照政府一般的操作規(guī)程，在擴大試點獲得原則性的認可后，住建部會要求地方政府按照項目進行申報。”清華大學(xué)公共管理學(xué)院副院長耿彪告訴本報記者。

　　2011年12月22日，國務(wù)院保障性安居工程領(lǐng)導(dǎo)小組在北京與各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市政府簽訂2012年保障性安居工程工作任務(wù)書。最終全國保障性安居工程總指標確定為700萬套以上，同時，國務(wù)院將竣工指標單列為500萬套。

　　多位地方住建廳廳長向記者證實，住建部部長姜偉新多次提醒地方政府負責人，盡管2012年開工指標下降，但大量2011年開工建設(shè)的保障性住房轉(zhuǎn)結(jié)至2012年，因此資金需求量不僅不會下降，甚至將超過2011年的需求。

　　根據(jù)住建部測算，按照全部結(jié)構(gòu)完工口徑計算，2011年開建1000萬套保障性住房所需全部投資約為1.3萬億元，“但1.3萬億元對應(yīng)1000萬套房，是對應(yīng)到結(jié)構(gòu)完成。而按照目前的三項標準，實際上地方政府不是等到1.3萬億元全部到位才能開工。”前述住建部的官員向記者表示。

　　“顯而易見的一個問題是完成主體工程的投資，要超過澆筑基坑和出正負零的投資，即便按照最保守的估計，即2011年全年各省都按1/3的比例澆筑基坑，1/3的比例出地面，那么至少有600萬套主體工程建設(shè)要轉(zhuǎn)結(jié)到2012年，再加上2012年繼續(xù)以此口徑統(tǒng)計的1/3出地面、1/3主體結(jié)構(gòu)完工，這樣處在最大投資量階段的建設(shè)工程，恐怕將達到1000萬套，這對地方政府是一個財力的極大考驗。”中國房地產(chǎn)學(xué)會會長陳國強告訴記者。

　　制度修訂

　　如果要在全國范圍內(nèi)普遍推廣“住房公積金貸款保障性住房建設(shè)”，需要修訂現(xiàn)行《住房公積金管理條例》。

　　實際上，在正式推進住房公積金貸款保障性住房建設(shè)試點擴大之前，住建部已經(jīng)著手對《住房公積金管理條例》的修訂工作。1月12日上午，住建部、財政部官員均向本報記者證實了這一消息。

　　1999年，國務(wù)院頒布實施《住房公積金管理條例》(下稱條例)。在此后的11年時間中，條例一直是住房公積金管理、使用和提取所依據(jù)的基本法律性文件。在“條例”中，明確對住房公積金用途限定為“與城鎮(zhèn)職工個人住房有關(guān)的消費”，因此，如果按照這一條例，住房公積金不能在全國范圍內(nèi)普遍推廣作為貸款支持當?shù)乇Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)。

　　“中國的政策都是先試點，再修訂制度，但是這一制度的修訂十分敏感，首先必須確保的是個人繳存的住房公積金的安全問題。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者表示。在此之前，住建部公積金監(jiān)管司已經(jīng)啟動了修訂的相關(guān)調(diào)研工作。但住建部相關(guān)負責人表示，不便向記者透露調(diào)研內(nèi)容中是否包括增加“住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)”的內(nèi)容。

　　一位參與試點城市的地方政府部門負責人告訴記者，目前試點的方式是要求地方政府首先測算出當年度和下1~2年度可能提取的住房公積金額度，然后將這部分額度從公積金余額中減除，在剩下的余額部分中，將最高不得超過50%的額度，定向用于已經(jīng)報住建部認可的保障房項目上，一般的貸款償付周期與建設(shè)——銷售周期同步。

　　由于《住房公積金管理條例》屬于國務(wù)院層面的行政規(guī)章，因此，其修訂工作由國務(wù)院批準即可。但是，即便如此，如果要將保障性住房貸款方向作為“特殊例外”寫入行政規(guī)章，則需要更為細化的規(guī)定。

　　“一定要規(guī)定清楚，余額如何計算和減除，保障性住房項目的認定由誰進行，是中央政府還是地方政府，貸款的周期與建設(shè)——銷售周期如何同步，以及政府以什么形式擔保。”陳國強說。

　　他認為，如果將項目認定權(quán)完全下發(fā)到地方政府，將存在地方政府認定虛假保障房項目套取住房公積金貸款的風險，一旦出現(xiàn)兌付問題，將帶來很大的問題——畢竟住房公積金完全是個人和單位繳存。

　　(作者：李樂)